【住宅ローン】借換えのメリットとは|家のローン見直しポイントと注意点|手順も解説

どうもおかきぱん(@okakipanBANKER)です

住宅ローンって返済多くて大変ですよね。

毎月数万〜数十万引かれていって、後何年返すの??って気持ちになります。

実は住宅ローン借換で見直しができて、返済が楽になる場合があるんです。

私が取扱いした中では月4万返済が減って総額1000万近くお得になった事例もありました

携帯の見直しなんかは気軽にやれますが、浮いても月数百円や数千円ですよね。

住宅ローンは月数万お得になることがあるので見直しするべき項目になっています。

この記事でわかること
  • 住宅ローン見直しってどういうこと?
  • 住宅ローン借換でなぜお得になるの?
  • 住宅ローン借換で掛かる費用は?
  • 住宅ローン借換で気をつけることは?
  • 住宅ローン借換をお得に進める方法

この記事をみれば、住宅ローンの借換についてとお得な進め方がわかります。

住宅ローン借換の試算がしたいという方はこちらからお読みください。

目次

住宅ローンを借換とは?

住宅ローンの借換とは、今借りている住宅ローンを他の銀行で借り直すことです。

住宅ローンの見直しで見直す項目は主に金利になります。

見直す方法は2つあります。

  1. 今借りている銀行に相談する
  2. 新しい銀行に乗り換える=借換

今借りている銀行に相談する場合、費用が余り掛からずに金利を下げてもらえる場合があります。

他の取られるくらいなら安売する!ってことですね。

一方で借換をする場合、費用が掛かってきますがお得になる幅が大きい場合が多いです。

なぜかと言うと、銀行では個人向けローンの最下限金利が決まっていて、それ以上は金利を下げれません。

また、最下限まで下げてくれるとも限りません。

最近では住宅ローンは金利が低すぎて儲からない商品の為、その動きが強いですね。

ネットバンクなどは店舗もなく、コストを抑えている為超低金利を実現しています。

今の銀行と交渉するより、最初から借換で検討した方が労力も効果も良いです。

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この記事では借換について説明していきます

住宅ローン借換で知っておきたい3つのポイント

住宅ローンを借換する前に知っておきたいポイントが3つあります。

住宅ローン借換で知っておきたい3つのポイント

順に見ていきます。

住宅ローン借換で借入できる対象

借りている住宅ローンの返済資金、借換にかかる諸費用が借入対象です。

つまり、手元からお金をほとんど出さず借換ができます。

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お金を出さなくていいので、貯蓄が無くてもできますね

また、リフォームローンも一本化できるのでリフォームのタイミングで借換検討もできます。

住宅ローン1.0%以下のことがほとんどですが、リフォームローンは2.0%程度のことが多です。

それらを低金利の借入に一本化できることは家計の支払額も減り、メリットになります。

住宅ローン借換対象まとめ

  • 費用も含めて借りられて、持ち出しがほとんど無い
  • リフォームローンと一本化もできる

住宅ローン借換でお得になる仕組

住宅ローンの借換には費用が掛かります。

費用を考えても、長期間・多額の借入のため金利差でお得になるのが住宅ローンの借換です。

住宅ローン借換 お得になる仕組

このように、諸費用を考えてもお得になるのが住宅ローンの借換です。

では実際どの程度お得になるのでしょうか?

具体例で見てみます。


住宅ローン借換の具体例

残3000万 20年 変動金利1.5%の場合

  • 借換で掛かる費用:79万
  • 減った総支払利息:309万
    230万お得になった!

この例では諸費用が79万円掛かっていますが、総支払い利息が309万円お得になっています。

月/9,951円毎月の支払いが減り、トータルで約230万円お得になっています。

諸費用について

この例の諸費用はこんな計算で出しています。

この例の諸費用算出方法

  • 繰上返済手数料は、一般的な5万+消費税
  • 経過利息は残高×金利×前回返済日からの経過日数/365日で算出
    今回は30日経過後の借換を想定
  • 保証料・登記費用は借入金額に対して概算で計算

経過利息は前回返済日と借換する日を「両端入れ」で利息を徴収されます。

家を買った時は借入期間が長いので、保証料は百万円以上かかることが多す。

一方、借換の時は借入期間が短くなっているので、安く済みますね。

また、保証料を一括先払いしている場合、残り借入額と期間に応じて保証料が戻ってくることがあります。

家の購入時に「保証料型」ではなく、「融資手数料型」で支払っていた場合は一切戻ってきません。

登記費用も新しく住宅を取得する時は所有権の移転や保存登記があったと思います。

借換の際はすでに自分の所有しているものになるため、登録免許税と司法書士報酬のみで安上がりになります。

今回のケースでは3,987円の持ち出しがありましたが、他の支出はありませんでした。

住宅ローン借換でお得になる仕組まとめ

  • 借入額は増えるけど、金利差で総支払利息が減ってお得になる
  • 諸費用が数十万〜百数十万掛かる。家を買った時の費用よりは安くなる。

住宅ローン借換でお得になる人の目安

1三つの基準に当てはまる、またはそれに近い状態の方はお得になる可能性が高いです。

1三つの基準

  • 住宅ローン残高1000万以上
  • 借換の金利差1.0%以上
  • 残期間10年以上

10年以上前に組んでいる方はこの基準に当てはまる場合が多いです。

また、2017年9月30日以前にフラットで借入した方は団信保険料を年間別途特約料として支払っています。

「年間数万〜数十万×残り年数」って考えると、結構無駄な支払が多いですよね。。。

通常の住宅ローンに切り替えればこの特約料支払いも無くなるため、見直しの検討も手かもしれません。

おかきぱんのアイコン画像おかきぱん

完済まで金利が変わらないメリットは無くなってしまいます。

住宅ローン借換でお得になる人の目安まとめ

  • 「1三つの基準」に当てはまればお得の可能性大!10年以上前に組んだ人は可能性高い
  • 2017.9より前にフラットで住宅ローンを組んだ人は、見直しの価値あり

住宅ローン借換4つのメリット

では、住宅ローン借換するメリットはなんなのでしょうか。

住宅ローンを借換には4つのメリットがあります。

住宅ローン借換4つのメリット

順に見ていきます。

金利差で総支払額が減る

これは先程まで紹介した通りです。

住宅ローンを借換することで、総支払金利が数十万〜数百万減ることがあります。

私が行って一番お得になった方は毎月4万円返済が減り、総額1000万近くお得になった方がいます。

組む時は年収が低く、金利が高いものになっていても住宅ローン借換では今の年収で金利が随分見直されることがあります。

まずはどの程度お得になるか試算した方がいいですね!

毎月の返済額を減らせる

住宅ローン借換では金利が下がるため、毎月の返済額も下がります。

借換はただ同条件で見直すのではなく、このようなこともできます。

住宅ローン借換をする条件例

  • 借入期間を残15年→25年にする
  • 一部自己資金を入れて借入額を減らしてから借換する
  • ボーナス併用をする。またはやめる

単に金利差だけでなく、返していて不満に思う点の条件を改善することができます。

実際に、総支払メリットは全く出なくても、返済額を減らしたいから借換をする方もいらっしゃいます。

団信の保障内容を見直せる

団体信用生命保険を見直すことができます。

団信は住宅ローンを組んだ時以外は見直すことなんてほぼないと思います。

でも、年齢も上がってきて団信の商品種類も充実してきた今、見直したい場合もあるんじゃないでしょうか?

団信の見直しに魅力を感じて住宅ローンを借換する方もいらっしゃいます。

取引銀行を変えることができる

不動産屋さんの勧めで今の銀行で住宅ローンを組んだ人も多いんじゃないでしょうか?

  • 遠くて毎月行くの面倒くさい
  • 手数料高い
  • 口座一つにまとめたい

こんな不満がある方もいるかとお思います。

住宅ローン借換で使い勝手の良い銀行に変えるのも一つの選択肢です。

住宅ローン借換で注意したい4つのこと

先に触れた点も多いですが、改めて4つの点に注意してください。

順に見ていきます。

諸費用が掛かる

住宅ローンの借り換えには諸費用が掛かります。

諸費用に関しては先程の例のような具合です。

銀行によって費用が異なるため、具体的な金額は相談してみましょう。

この記事の借換の進め方ではお得で簡単な試算方法も紹介しています。

そちらで試算してみるのも手ですね。

団信の保障内容が変わる場合がある

団信は借換の際に新しく加入するものに切り替わってしまいます。

金利を上乗せして保障の厚い団信を組んでいたのに、それを無くして金利が下がってもそれはお得になっていません。

必ず今何に入っているか、何に切り替えるのかは把握しておきましょう。

団信の種類や保証についてはこちらの記事で説明しています。

保証料の戻りが無い場合がある

保証料の戻りがあると説明しましたが、保証料ではなく融資手数料として住宅ローンを行う銀行も増えています。

融資手数料型の方が受けれる金利優遇が良い為、融資手数料型で住宅ローンを組んでいる方も多いはずです。

融資手数料型で住宅ローンを組んでいて借換をする場合は、融資手数料が戻ってくることはありませんのでご注意ください。

手続きが非常に面倒

住宅ローンの借換は手続きが非常に面倒です。

書類だけで言っても、納税証明や所得証明、住民票等を市役所に取りに行かねばなりません。

購入した時の不動産の分厚い書類や土地の権利証(登記識別情報)、返済明細、通帳の写しなど揃えるものがたくさんあります。

また、返済の時は借換当日に今の住宅ローンを返しに平日銀行に赴かなければなりません。

それでも、手間をかけてやるだけの価値があるものになっています。

住宅ローン借換の手続き方法・進め方

住宅ローンを借換する方法は3つあります。

住宅ローン借換をする方法

  1. 自分で金利の良さそうな銀行を探して、相談してみる
  2. モゲチェック
  3. 住宅ローン借換センター

金融業界は特殊で、全国大手のメガバンク3行とは別に各都道府県の地銀があり、各県のトップシェアを誇っています。

その為、数が多く銀行・信金・労金など合わせて全国に約550行庫(令和元年)あるので、自分で最適な住宅ローンを探すのは非常に困難です。

そこで、住宅ローン借換のおすすめサービスを2つ紹介します。

モゲチェック

モゲチェック ロゴ

モゲチェックとは?

モゲチェックはスマホで簡単に借換のシュミレーションができ、事前審査までしてくれるサービスです。

様々な金融機関の住宅ローン金利を比較し、最もお得な住宅ローンを案内してくれます。

株式会社MFSが運営しています。

モゲチェックの特徴
  • 利用は最初から最後まで無料
  • スマホで簡単、5秒で簡易シュミレーション
  • 30項目入力、5分で金融機関の事前審査申請

モゲチェックの使い方

ゲチェックのページに行くと3本のバーを動かすだけで、5秒で簡易診断ができます。

モゲチェック 簡易診断

その後の利用も非常に簡単です。

モゲチェックで借換する5ステップ

STEP
アカウント登録

モゲチェックのページに行き、「モゲチェックに申し込む」をクリック

メールアドレスとパスワードを設定します。

グーグルやFacebookアカウントと連携でも登録できます。

STEP
プロフィール登録

仕事や年収、借入状況、基本情報など30項目入力します。

所要時間は約5分。

金融機関の事前審査を実施してくれて、最短当日で回答がきます。

STEP
ローンの案内

審査結果を基に最適な住宅ローンを案内してくれます。

プランを見て、進める進めないを決めていきます。

STEP
本審査

必要書類を揃えて本審査をします。

書類を揃えるのは自分でやらなければなりません。

STEP
契約、実行

住宅ローンの契約をします。

その後資金が交付され、無事住宅ローン借換ができます。

STEP3まではスマホで時間を掛けず簡単にできてしまいます。

掛かる費用は?

モゲチェックの一番の魅力は、最初から最後までかかる費用は0円なことです。

無料で気軽にスマホから住宅ローンの借換が検討できちゃいます。

\スマホで簡単!5分で事前審査/

最初から最後まで無料


住宅ローン借換センターを使う

住宅ローン借換センター ロゴ

住宅ローン借換センターとは?

住宅ローン借り換えセンターもモゲチェック同様に自分に最適な住宅ローンを探してくれるサービスです。

株式会社JMPパートナーズが運営しています。

住宅ローン借り換えセンターの特徴
  1. 診断までは無料借換するには費用が掛かる
  2. 面倒な手続きも一部代行してくれる
  3. 住宅ローンの専門アドバイザーからアドバイスを受けれる

住宅ローン借り換えセンターの使い方

返済明細表が必要ですが、こんな感じの提案書を無料で作ってくれます。

住宅ローン借換センター 無料診断表1
住宅ローン借換センター 無料診断表2

株式会社JMPパートナーズ「【無料】借り換え診断シート 概要」より転載

実際の借換に進むには費用がかかります。

住宅ローン借り換えセンターで借換する5ステップ

STEP
プロフィール登録

「住宅ローン借り換えセンター」のページに行き、名前・電話番号・メールアドレス等入力します。

STEP
無料診断書の作成

登録情報を元に連絡が来ます。

基本的に電話とメールのやり取りで、希望する方は面談も可能です。

無料診断書の作成にあたり、住宅ローンの返済明細表が必要になります。

STEP
プランニング契約の締結

提案を進めるか辞めるかの契約を結びます。

これより先に進めるには契約する必要があります。

契約は有料になります。

STEP
本審査

必要書類を揃えて本審査ををします。

一部代行してくれるサービスもあります。

STEP
契約、実行

住宅ローンの契約をします。

その後資金が交付され、無事住宅ローン借換ができます。

住宅ローンの返済明細表
変動金利:半年に1回郵送で届く
固定金利:住宅ローン契約時に期間終了までの分をもらってる

おかきぱんのアイコン画像おかきぱん

無い場合は銀行に連絡すれば送ってもらえます

掛かる費用は?

プランニング契約をするまでは無料です。

住宅ローン借り換えセンターが無料でやってくれること

  1. 借換の試算
  2. 与信診断

先程の無料診断書サンプル画像も無料です。

その後、プランから1つ選び実際に進めてみて融資が正式な可決となった際(契約締結時等)に融資額の1〜5%の手数料がかかります。

3000万の住宅ローンであれば30万〜150万です。

この記事で取り上げた例だと0.1%の金利差で約30万の借換メリットでした。

無料提案を受けて、メリットと費用の兼ね合いでやるやらないを決めるがいいでしょう。

\専門家がしっかりサポート/

無料で提案書作成

モゲチェック・住宅ローン借り換えセンターまとめ

  • 費用:掛からない
  • 手続き代行:無し
  • スマホで簡単に手間なくできる

モゲチェックはネットサービス、住宅ローン借り換えセンターは人の手サービスイメージですね。

住宅ローンの借換は思っているよりハードルは高くないです。

手元資金からの持ち出しも少なくて済み、審査も直近1年の返済実績重視となっています。

ただ、手続きは非常に手間です。

新しく家を買うなどのモチベーションがあるわけでもないので、余計面倒に感じると思います。

モゲチェック、住宅ローン借り換えセンターは少しでも手間を省いてくれるので、まずは無料診断してみてはいかかでしょうか?

おしまい!

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