【住宅ローン】年収400万でいくらまで借入可能?|借入金額の目安とは

どうもおかきぱん(@okakipanBANKER)です

家を買う時、住宅ローンでこんなこと気になりませんか?

いくらまで借りれるもんなの?

いくらくらいが借入の目安なの?

人生で一回の買い物ですし、迷いますよね。

私も最初4000万で考えていたのに、いつの間にか5700万の家を買うことになってしまいました。

計画性ゼロ。

不動産屋さんも高く売りたいので、審査通過ギリギリまで高い物件を案内してきます。

惑わされず自分で軸を持って判断することが大切です。

なので、今回は住宅ローンの借入可能額と借入するべき目安を解説します。

この記事でわかること
  • 住宅ローンの借入額審査目安
  • 実生活を考えた借入額目安

この記事を見れば住宅ローンの借入目安がわかります。

そもそも、事前審査で通らなかった。。。という方はこちらで解説しています。

目次

住宅ローン借入額の目安

住宅ローンを借りる時、審査目線の目安と実生活を考えた目安があります。

借入可能額基準と借入額の目安
  • 返済比率=年収(額面)÷借入金年間返済額
  • 年収倍率=借入金÷年収(額面)

ここで言う借入金には、今回組む予定の住宅ローン以外の借入も含まれます。

この基準がどういうことなのか、実際の例も交えて見ていきます。

住宅ローン借入可能額の審査目安

住宅ローン審査の例

審査基準では返済比率が年収400万は以上35%以内、400万未満は30%以内です。

年収倍率はいずれも7倍以内になります。

審査基準はあくまで基準であり、超えてしまったら審査が通らないということではありません。

返済比率を計算する際の金利は銀行によって違います。

1%を目安に計算すれば大きくずれることはないでしょう。

審査で使う金利のことを「審査金利」と言います。

返済比率は借入額に審査金利を掛けて年間の返済額を算出し、年収を割って審査を行います。

例① 年収400万、2500万を35年で組む

  1. 月/70,571円=年/846,852円÷年収4,000,000円=返済比率21.17%
  2. 借入額2500万÷年収400万=年収倍率6.25倍

返済比率・年収倍率共に基準内です。

個人情報や他借入に問題がなければ基本的には借入できるでしょう。

上記の表はあくまで目安です。

年収400万では2,500万までの家しか買えないと言うことではありません。

例② 年収400万、3000万を35年で組む

  1. 月/84,685円=年/1,016,220円÷年収4,000,000円=返済比率25.40%
  2. 借入額3000万÷年収400万=年収倍率7.5倍

3000万組むと返済比率はOKですが、年収倍率が基準超過となります。

実際はこれぐらいであれば他に借入がなければ通ることが多いです。

貯金がなく、諸費用も全て借入するとなると物件価格までの減額になる可能性もあります。

実際に審査している所感

実際に審査をしている現場感では、基準厳守の審査では無いと感じます。

年収倍率はそこまで厳しく見られず、安定した職業についていれば年収の9倍近くまで可決のケースも多いです。

ただし、諸費用は自己資金対応で「物件価格まで」の回答になることケースが多いですね。

逆に、返済比率は最近厳しく見る傾向にあります。

住宅ローン金利が最低金利で推移していて、今後金利が上がる可能性はあっても、下がる可能性はほとんど無いからです。

「金利が上がる=返済額が増える=返済比率が高くなる」

このことから、住宅ローンの入口である審査では厳しく見ることが増えているように感じます。

審査基準をクリアする住宅ローンは基本的に可決になります。

一方、基準値を超える案件は形式的な審査ではなく、個別案件として審査されます。

借りる人の属性により可否が決まるため、他借入や勤務先、預貯金状況が重要ですね。

その時の市況や住む地域にも左右されるため、まずは事前審査をしてみるのが一番手っ取り早いです。

>>事前審査を手取り早くする方法

住宅ローン審査の注意点

今回の例のように、審査上は年収(額面)での審査をする金融機関が多いです。

しかし、実際は手取り額から住宅ローンを返済するため、借りれる額≠借りるべき適性額であることに注意してください。

実生活を考えた住宅ローン借入金額の目安

実生活を考えた目安では、返済比率が年収400万以上は15%以内、400万未満では10%以内です。

年収倍率はいずれも5倍以内になります。

審査は年収(額面)ですが、実際返していくのは手取り額からです。

目安を紹介しましたが、家計は生活感や家族構成、貯金額や奥さんの働き具合などがあり十人十色です。

自分にあった金額を事前に考えて、どの程度の金額の家を買うかを検討して見てください。

自分で考えるのは難しい場合には家計のプロ、FPに相談するのも手です。

【FPサーチ】は地域・得意分野から専門家を検索できます。

年収に対する手取額と借入返済後の手残額

先程の例は年収400万の人が2500万の住宅ローンを35年で組む場合でしたが、年収400万の人の手取りは約310万です。

310万から返済の約85万が引かれて225万。

225万から固定資産税やマンションの場合は維持管理費も差し引かれます。

残った200万ちょっとで生活費や養育費にお小遣い、保険に貯蓄に…..を考えていかなければなりません。

なので、審査基準に通っていても、適正な借入額とは限りません。

年収ごとの手取りと、基準値満額借入返済後の手残りがいくらなのか把握して家計と相談しておきましょう。

住宅ローンの返済後手残りの概算表

年収ごと手残り

この表は基準と目安の上限まで借入した場合で計算しています。

総務省によると、家族3人の生活費目安は312万と言われています。

生活費はざっくりと1人=100万で考えると良い目安です。

家族構成や年収によって、借りるべき目安が変わってくることがわかりますね。

住宅ローン借入目安の実例

借入可能額基準と実生活を考えた借入額目安を紹介しました。

それでは実感がわかないと思うので、実際の例をみて考えていきたいと思います。

年収400万で2500万の家を買う例

例示の前提

  • 年収400万、夫婦子供1人(未就学児)の3人暮らし
  • 借入:2500万 35年 0.525% 毎月払い
  • 新築戸建購入
  • 返済比率は21.17%(基準内・実生活目安外)
  • 年収倍率は6.25倍(基準内・実生活目安外)

1年間の収入と支払い

このケースの場合、年間の家計収支はこんな感じになります。

各項目の設定

  • 収入:手取り約310万÷12ヶ月
  • 住宅ローン:2500万、35年、0.525%、毎月払い
  • 固定資産税:概算
  • 車両保険:車両保険は未加入の相場
  • 車検、自動車税:概算、車検は2年に1回、7万÷2で計算
  • 食費・光熱費・Wifi・携帯代:少し高めに設定
  • 保険:県民共済などの掛捨て×3人の概算
  • 養育費:未就学児の養育費90〜100万÷12ヶ月
  • 雑費:生活雑貨や突発費用の予備費

表が小さくて見えづらいので、支出をまとめるとこんな感じです。

支出のまとめ

家関連車関連生活関連合計
年間支出額98.2万14.5万302.4万415.1万

年収400万の場合、手取り収入は310万。

結果、「収入310万<支出415.1万」となり、年間で105.1万お金が不足してしまいます。

実際は住宅ローン控除で約25万程戻ってきたり、各自治体の教育・住宅補助で多少軽減されますが、それでも厳しいですね。

>>住宅ローン控除について知る

年収400万で2500万の家を買う家計やりくり

この100万の不足をどう埋めるか。4パターン考えられます。

100万の不足を埋める4つのパターン

  1. 奥さんに働いてもらう
  2. 副業を始める
  3. 生活費を切り詰める
  4. 貯金で凌ぐ、借入をする

家計を改善するには収入を増やすか、支出を減らすしかありません。

「奥さんに働いてもらう」「副業を始める」は収入を増やす方法、「生活費を切り詰める」は支出を減らす方法ですね。

最後の「貯金で凌ぐ、借入をする」はおすすめできません。

今後、昇給で収入が増える予定かもしれませんが、子供の入学も控えており、支出は一番大変な時期を迎えます。

収入を増やしつつ、支出も削減してできれば貯蓄もしていくのが一番の選択になります。

>>副業の始め方を知る

年収400万の人は結局いくらの家を買えばいいの?

結局、家族構成に寄ります。

夫婦2人なら年収の7倍の2800万の家を買っても十分生活費が足ります。

住宅ローン返済後の「手残り表で残った金額−家族人数×100万」がプラスであれば切り詰めた生活をしなくて済む目安になります。

年収は変わるし、子供も生まれるかもしれません。

「自分の家庭はどんなライフプランで生きていくのか」

それを考えて家庭に合った価格の住宅を買うことが大切です。

一応結論として私は例の場合、昇給予定がないのなら住宅購入見送りをアドバイスします。

育児もあるのに奥さんに働いてもらうのも家計で無理するのも、家庭の不和を生む可能性があるからです。

おかきぱんの例

もう一例紹介します。

私の住宅ローンの場合です。

例示の前提

  • 年収700〜750万、夫婦2人暮
  • 借入:5700万 35年 0.525% 毎月払い
  • 新築マンション購入
  • 返済比率は23.7%〜25.4%(基準内・実生活目安外)
  • 年収倍率は7.6倍〜8.1倍(基準外・実生活目安外)

この条件で住宅ローン承諾済です。

それでは見ていきましょう。

1年間の収入と支払い

各項目とも今の生活と引越し後の数字になっています。

支出のまとめ

家関連車関連生活関連貯蓄合計
年間支出額218.9万37.3万207.6万66.4万530.2万

年収倍率が少しオーバー、返済比率は基準内のケースです。

収入は手取り額で検証しています。

毎月赤字、ボーナスで赤字を埋める生活になる計画です。

改善するにしても月8万近くもの削減は難しく、毎月赤字になるでしょう。

それでも年間6.7万+66.4万=73.1万の貯蓄ができる計画です。

しかし、子供ができたらお金が足りなくなるので、私は副業を始めました。

副業で稼げなくても、妻は専業主婦のため、扶養の範囲内で働いて月8万はカバーできそうです。

子供が生まれた時の為に、妻のパート収入を考えないで資金計画をしています。

それでもカツカツではあるので、実生活を考え借入額を年収倍率の5倍までに抑えた場合はこのようになります。

借入額を実生活目安に抑えた場合

  • 年収700〜750万、夫婦2人暮
  • 借入:3500万 35年 0.525% 毎月払い
  • 新築マンション購入
  • 返済比率は14.5%〜15.6%(審査基準内・実生活目安内)
  • 年収倍率は4.6倍〜5倍(基準内・実生活目安内)

年収の5倍までの借入でも毎月マイナス2万になってしまいました、貯蓄型の保険をやめるたけで毎月黒字になります。

また、年間75.5万+66.4万=141.9万の貯蓄ができる計画で、子供ができても安心の計画になりました。

住宅ローン借入可能額借入適正額に注意

実例と一緒に住宅ローンの審査基準と実生活を考えた借入目安を見てきました。

それぞれの家族構成や年収、昇給見込によって適正額が違います。

家族1人=100万と見積もって、借入額を逆算してみてください。

ちなみに、身の回りの銀行員で5000万以上の住宅ローンを組んでいる人はほとんどいません笑

年収倍率で問題なくてもお金のプロたちがそうしているということは。。。

あまり無理をせず、自分に合った計画で住宅購入を検討しましょう。

この記事を見てくれた方が、お金で悩まない新生活を送れることを願っています。

おしまい!

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