住宅ローン金利の推移と傾向 変動金利と固定金利、フラット35何を選ぶべきなのか?

どうもおかきぱんです。

住宅ローンを組む時って変動固定何がいいかわからず結局不動産屋さんや銀行屋さんのおすすめで選ぶことが多いと思います。今回は変動って実際どの程度変動するのかを検証しつつ、どの金利形態がいいのかを検証していきます。

私は私は経済アナリストでもなんでもないので詳しい経済のことはわかりません。今回色々調べて専門家みたいなことを書こうと思ったのですが、わかってもないことを背伸びして書いてもしょうがないと思ったので一銀行員目線から言えることを記載していこうと思います。また、今回の記事は経済の動きという正解のないことについて書いているためあくまで私見として参考程度に見ていただければと思います。

目次

金利について

銀行は貸出の基準となる金利があり、そこに利幅分のスプレッドを上乗せして市場に貸出を行なっています。基準となる金利には主に

  1. 新短期プライムレート・短期プライムレート
  2. 新長期プライムレート・長期プライムレート
  3. TIBORレート

などがあります。

短期プライムレートとは銀行が最優良の企業に貸し出す際の最優遇金利のことで1年以内の短期貸出の金利の事を言います。いわば銀行の仕入値であり、商品=貸出を行う際に採算の取れる最低金利基準のことです。短期プライムレートが0.5%であった場合にスプレッドという利幅やコスト分を1.0%上乗せして私たちに1.5%で貸出を行っています。以前は公定歩合(日銀→銀行への金利)に連動していましたが、今は市場金利に連動していて新短期プライムレートと呼ばれています。公定歩合は金利自由化により金利の変化へ直接的な影響はなくなり、「基準割引率および基準貸付利率」に名前を変え短期の市場金利の上限としての役割を担うようになっています。

長期プライムレートとは短期プライムレートと同様で1年以上の貸出する際に用いられる基準金利です。こちらも今はほとんど使われておらず、新短期プライムレートを基準に一定のスプレッドを上乗せした新長期プライムレートが使われています。

TIBORレートとは(YOKYO Interbank Offered Rate)の略で東京の主要銀行間の取引金利の事です。優良法人などはこのTIBORレートに一定のスプレッドを上乗せした金利で超低金利の資金調達を行うことができています。

住宅ローンはこのうち新短期プライムレートに連動するといわれています。

住宅ローン金利推移

住宅ローンの金利推移は各行が住宅ローンのパンフレットやガイドなどにも掲載しており、推移は似たような形になっています。今回は住宅ローンの代表的な機関である住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の作成している表をもとに考えていきます。

住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」より

注目して欲しいのはオレンジの線(変動金利)のグラフです。

1990年ごろのバブル期をピークに下落し、1996年には2020現在とほど同じ水準程まで落ち込んでいます。2007年〜2009年の2年間は金融政策などにより一時上昇傾向になりましたが、また下落し現在の水準に至ります。

つまり、変動金利は25年近くほとんど変動していないのが現状です。

住宅ローン金利の上昇と下落要因

金融業界も他業界と一緒で商売です。”金融サービス”需要と供給で成り立っています。つまり、

お金を借りてまで必要な人がたくさんいる→金利は上がる、経済が回る、好景気になる

お金がを借りる必要な人がある人はあまりいない→金利は下がる、経済が滞る、不景気になる

好景気の時は企業も設備投資や新規事業従業員も増員してお金が必要になって借入をします。設備を買ってもらった会社や雇ってもらった従業員のところにお金が周り、またお金を使います。そのループで経済が回り景気が良くなっていく。そのような状況の時はお金さえあればどんどん新しいことができるため、資金が必要な人が多く、金利も上昇する傾向にあります。

逆に、冷え込んだ経済状況の場合お金を借りてまで新しいことを始めようとする人が少なく、借入の需要がありません。なので需要が少なく金利が下がっていく。金利を安くしてでも借りて欲しい状況になるわけです。国もマイナス金利政策などで金利を低水準に保ち、市場にお金を流し経済を回すことで景気を回復させようとしているのだとおもいます。

今後の金利動向

住宅ローン金利がこれ以上下がることはあまりないと思います。

今私自身が進めている住宅ローンは「基準金利2.475%−スプレッド1.95%=適用金利0.525%」です。この0.525%には団体信用生命保険の保険料も含まれているため、銀行側には殆ど儲けがない状態だと思われます。例えば基準金利が2.0%に下落したら「基準金利2.0%−スプレッド1.95%=適用金利0.05%」となってしまい、団信の保険料や銀行の運用コストを考えたら赤字になってしまうでしょう。なので、経済政策などの詳しいことはわかりませんが一般的に考えてこれ以上下がることは考えにくいと思います。

では逆に上がっていってしまうのかということですが、そんなこともなくしばらくは現状維持でいくと思います。国も金利は現状維持で行く方針で政策を行なっているようですし、コロナ禍で経済が冷え込んだ中に金利が上昇したら経済がめちゃくちゃになってしまうでしょう。

銀行側も住宅ローンは儲ける仕事ではなく、長い取引をする顧客を獲得する仕事として捉えているように感じます。住宅ローンやiDeco、小規模企業共済や確定拠出年金などあらかじめ長い取引が想定される商品で顧客を囲い込み、将来住宅ローンが終わる頃にある程度裕福になった家庭に投資商品や相続対策での手数料商売で収益を得る構造にシフトしていると感じます。なので、各行住宅ローン低金利の中、金利を上昇傾向に転じさせ住宅ローンで儲けることはしばらくしないと思っています。

どの金利形態を選ぶべきか

金利の考え方としては、

変動金利→金利変動リスクを自分で負う代わりに金利が安い

固定金利→金利変動リスクを銀行側が負う代わりに金利が高い

では、実際の例を用いてどの程度実費差があるのかを検証していきます。

1,000万円 35年 で借りる場合(変動金利は35年間変動しない場合)

  1. 変動金利0.525%の場合=総支払利息949,052円
  2. 35年固定1.3%の場合=総支払利息2,452,251円

1,000万円で考えても約150万の金利負担差がでました。

私自身も住宅ローンを検討していますが、私の場合は5,700万円借入を予定しているので約856万の金利差が実費で生じることになります。月の支払いでは約2万もの差が生じてきます!420回(35年)も!!

私の例でいうと「基準金利3.25%(現在+0.775%)−スプレッド1.95%=適用金利1.3%」と現在より0.775%金利が上昇しない限りは変動金利の方がお得です。住宅ローン金利推移の2007年〜2009年の2年間少し上昇した時がありましたが、その時も3.0%は超えていません。

数年〜十数年は現状維持の金利で推移してくれれば返済も進み、0.775%基準金利が上昇しても変動を選んでおいた方がお得だったという結果になるでしょう。また、上記の通り金利が上昇する局面は基本的に景気が良い状況のため、家計にも余裕があって多少返済額が増えても平気か繰上げ返済などによる利息の削減ができると考えています。

なので私個人的には変動金利をおすすめします。

金利差0.775%の差でこれだけ支払額に差が出るのは意外ですね。

また金利差のことを考えると、既に住宅ローンを組んでいる方でも見直しをすればお得になる可能性が十分にあります。目安としては

残額1,000万・期間10年・金利差1.0%以上

この「1三つ」の条件が揃っていればほとんどメリットがでると言われています。もちろん、この条件に当てはまっていなくてもメリットが出ることは多々あります。この低金利のタイミングで見直しをかけてみてはいかがでしょうか?

follow me
目次
閉じる