【住宅ローン】住宅ローンってなに?家のローン6つのポイントを現役銀行マンが解説

どうもおかきぱん(@okakipanBANKER)です。

住宅ローンは家を買う時の借金ってことはわかると思いますが、詳しく説明できるでしょうか?

住宅ローンは人生で最も長い付き合いになる借入で、しっかりと選ぶ・見直す必要がある借入です。

今回「住宅ローンってなに?」に答えられる6つのポイントを解説していきます。

これから住宅ローンを組む人は是非見ていただければと思います。

すでに組んでいる方は借換で見直しを検討するとかなり毎月お得になる場合があります。

検討してみてください。

この記事はこんな人におすすめ
  1. これから家を買おうと思っている
  2. 家を買おうと思っているけど金額の目安がわからない
  3. 住宅ローンってなに?を知りたい
  4. 不動産屋さんの勧めで住宅ローンが進んでいるけどちゃんと知っておきたい

この記事を見れば住宅ローンの基礎知識がわかるようになります。

目次

そもそも、住宅ローンってなに?

住宅ローンとは?

住宅ローンは読んで字のごとく家を購入するときに借りるローンです。

新築戸建・注文住宅・新築マンション・中古戸建、自宅の隣地などの用途まで対象です。

新しく家を購入するときだけではなく、既に組んでいる住宅ローンも乗り換えするローンも住宅ローンです。

最近ではマイカーローンや教育ローンなど他の借入とまとめることができる住宅ローンなども登場しています。

住宅ローンの特徴

住宅ローンの一番の特徴は長期間・低金利のローンだということです。

>>金利とは?

銀行系の住宅ローンでは最長35年、フラット50という商品では50年まで組むことができます。

金利は全期間固定を除いて1.0%を下回ることが多くなってきています。

長期間・多額の借入となるため、3つの条件が基本となっています。

  1. 保証会社の保証をつける
  2. 自宅に抵当権を設定する
  3. 団信に加入する

抵当権:自宅を担保に入れる際に設定する権利。この権利を行使して物件を競売にかけることができる。
団信:団体信用生命保険。持ち合い保険で借入人が高度障害や死亡時にローンが完済になる。


みなさんが家計を考えるときに何の支出を先に考えますか? 

住宅ローン返済や家賃ですよね

  1. 生活費の基盤として捉えていて、何より優先して返済してくれること
  2. 返済できなくなった時に銀行側は物件を売却して借入を返してもらえる
  3. 保証会社の保証があり、銀行が損害を負うリスクは少ない

などの理由から住宅ローンは長期間・低金利のローンが実現できています

住宅ローンとは?まとめ

  • 住宅ローンは家を買うときのローン。隣地購入も対象。
  • 長期間・低金利が特徴。
  • 保証会社、抵当権、団信の3つを設定することが基本。

住宅ローンで知っておきたい6つのポイント

住宅ローンの基本6つのポイント

について順に解説していきます。※クリックで該当部分に飛びます

住宅ローンのポイント①返済方法

元利均等返済と元金均等返済

全ての分割返済ローンには2つの種類があります。

元利均等返済と元金均等返済です。住宅ローンは元利均等返済です。

借りているお金そのもの=元金、それに対してかかる金利の実費負担を利息を呼びます。

2つ返済方法の一番の違いは毎月どこが一定(=均等)なのかというところです。

元利均等返済毎月返済する金額は一定ですが、元金(実際に借りたお金)の返済と利息(借りたお金にかかる金利)の内訳割合が変わっていきます。

反対に元金均等返済毎月返済する元金は一定ですが、その残り元金に対して金利がかかるため毎月の返済額はバラバラになります

数字を用いた実際の例を見て見ましょう

※実行日や返済日、利息の先取り・後取りなどで内容が変わるためあくまで例としてお考えください

この例では元利均等返済の総支払利息251,719円、元利均等返済の総支払利息249,065円で元金均等返済の方が若干お得です。

住宅ローンでは一般的に元利均等返済を採用しています。

事業主と違い、家計は毎月の入ってくるお金が一定できまっています。

家計にとって毎月決まった返済額を返済するほうが安定した返済が可能なため、

住宅ローンは元利均等返済での取り扱いとなります。

元利均等返済と元金均等返済まとめ

  • 元利均等返済は毎月の返済額が一定
  • 元金均等返済は毎月の返済元金が一定
  • 住宅ローンは元利均等返済

毎月払いとボーナス併用払い

住宅ローンでは元利均等返済で毎月一定金額を返済する毎月払いと

ボーナスの時に多く支払うボーナス併用払いがあります

例)5,000万円 金利1% 35年の住宅ローン

  • 毎月払い:毎月141,142円×12ヶ月=年間1,693,704円
  • ボーナス併用払い:毎月84,685円×10ヶ月+ボーナス月424,016円×2ヶ月=年間1,694,882円

のような支払い金額になります。(5,000万円の内2,000万円をボーナス払いとした場合)

ちなみにこの例だとトータルで約42,000円程毎月払いの方が総支払い利息が少ないです。

毎月返済とボーナス返済まとめ

  • 毎月返済もボーナス返済も年間の総支払額は大差ない
  • 毎月返済の方が総支払利息が少なくて済む
  • ボーナスカットのリスクも考えると毎月返済がおすすめ!

住宅ローンのポイント②金利

適用金利と基準金利

金融機関の店頭で「住宅ローン基準金利:変動2.5% 適用金利:変動0.5%」

というポスターをみかけたことがありませんか?

実際に私たちが借りる金利は「適用金利 変動0.5%」の方になります。

なぜこのような金利かというと、スプレッド(SP)というものが適用されているからなんです。

基準金利2.5%-SP2.0%適用金利0.5%

金利が変動するときには基準金利が変動し、SPは変動しません。

例)基準金利が3.0%(2.5%より+0.5%上昇)になった場合

基準金利3.0%−SP2.0%適用金利1.0%

このスプレッドは返済が滞ってしまったり、取決めに違反した時など無くなってしまう場合があります。

急激に高い金利での返済となってしまうため、契約の際には何をしたらスプレッドが無くなってしまうのかしっかりと確認しましょう。

変動金利

変動金利は名前の通り金利が変動する金利形態です。

住宅ローンの基準金利は毎月見直しを行っています。

でも、毎月のように金利と支払額が変わっていたら、たまったもんじゃないですよね?

なので、変動金利の適用金利の見直し自体は半年に1回見直しされ、毎月の変動具合によって適用金利が変更されることがあります。

そうは言っても、半年に一回金利と支払額が変わっていては結局家計のやりくりが大変ですよね。。。

なので、半年に1回の見直しで金利が変更されても支払額は変わらず、元金と利息の内訳割合が変わります。

例)毎月10,000円返済→内訳【元金:7,500円・利息:2,500円】の場合

  • 金利が上がった
    →内訳【元金:6,500円・利息:3,500円】
  • 金利が下がった
    →内訳【元金:8,500円・利息:1,500円】

そして、内訳が変動していた場合5年に1度実際に返済の金額が変更されます。

金利が上がり続けて5年後一気に返済額が2倍になってしまうということはなく、一定の猶予があります。

今の返済額の1.25倍までしか返済額が増えません。

一部ネットバンクなどでは1.25倍までの規制がない場合があります。

実際問題として、返済額が1.25倍になるのは金利が2.0%以上上がった場合です。

金利が2.0%上昇=基準金利は4.0%越えで、バブル期よりも高い水準になります。

5年間でそんな変動が起こるはずもなく、そこまで気にしなくていい基準となります。

変動金利まとめ

  • 変動金利の見直しは毎月していても、適用されるのは半年に1回
  • 半年に1回の見直しで金利が変わっても返済額は変わらず、利息と元金の内訳が変わる
  • 金利が変動していた場合、5年に1回返済額が見直される最高でも今の1.25倍の額まで

固定金利

固定金利は◯年固定で、2〜30年の間金利が確約された金利形態です。

固定の期間は銀行によって取り扱いが変わります。

固定期間が終了した時には金利状況、返済状況、収入状況によって再度金利設定を銀行と話し合います。

固定金利と言っても、「固定金利期間選択型変動金利」と呼ばれるもので、変動金利に固定の特約がついている扱いがほとんどなんです。

「基準金利自体は3.0%で5年間特約で1.0%にしますよ!」

といったような契約で、5年経過後放置していると適用金利が5年後時点の基準金利になってしまうことに注意が必要です。

実際は銀行側から郵送物や連絡がきますが、手続きをしないと高い金利で毎月の返済をすることになります。

固定金利まとめ

  • 全期間固定以外は変動金利に特約がついた「固定金利期間選択型変動金利」
  • 期間終了後は必ず固定再選択か、変動に移行する手続きを行うこと!

フラット35

フラット35は住宅ローン支払いの金利が全期間確定しており、支払額が最初から決まっています。

その代わりに変動金利・固定金利よりも金利が高めに設定されています。

また、住宅ローンでは団信に加入がほぼ必須ですが、フラット35では団信が無くてもローンを組めます

フラット35は住宅支援機構という機関を利用した制度で2017/9/30以前に申込、団信に加入した人は団信特約料を別途年間で支払っています。団信についてはこちら

また、フラットにはいくつか種類があります。

フラット35の種類

  • フラット35S:省エネルギーや耐震など質の高い住宅に利用でき、通常のフラット35より金利が安い
  • フラット20:借入期間を15-20年にすることで金利を下げられる
  • フラット35(リフォーム一体型):中古住宅取得とリフォームをまとめて借りられるローン
  • フラット50:長期優良住宅と国に認められた住宅で利用でき50年返済まで組むことができる

不動産屋さんは審査通過が厳しそうな顧客にフラット35を勧めて審査する傾向があります。

ずーっと安定した金利が良いためフラット35を選ぶのは個人の嗜好なので良いと思います。

しかし、審査を通すためや団信に加入できないからといってこの商品を使うのはお勧めできません。

元々の金利も高く、審査も比較的緩いため、返済に苦労する可能性が高いです。

フラット35まとめ

  • フラット35は団信に加入しなくてもローンが組める
  • 2017/9/30以前に組んだ人は特約料を別途払っていて割高
  • 住宅の性能や用途に応じて複数の商品がある

住宅ローンのポイント③団信


団信とは?

団信の正式名称は「団体信用生命保険」です。

団信は住宅ローンを組む際にはほぼ加入必須の保険です。

先ほど説明したフラット35では加入してくても住宅ローンが組めます。

借りた人が死亡や高度障害になった際に、住宅ローンが全額返済免除になる保険です。

最長35年という長期のローンを組むにあってなくてはならない保険となっています。

近年ではさまざまな特約が付与された団信が登場しています。

がんと確定診断された場合や、労働が困難になった場合など実生活に寄り添った団信が充実してきました。

団信の費用

費用は、住宅ローンの金利に保険料が組み込まれています

死亡・高度障害以外にも備える団信は住宅ローンの金利を上乗せされるケースが多いです。

例えば、3000万円で0.2%を35年上乗せした場合、総支払額は約106万円程=約年30万=約月2,500円となります。

自分の保険加入状況と健康状態、住宅ローンの借入額を見合わせて、どの団信に加入するかはしっかりと検討する必要があります。

団信まとめ

  • 死亡・高度障害で住宅ローンの返済免除
  • 保証内容が充実した様々な団信が登場している

住宅ローンのポイント④費用

住宅ローンに掛かる諸費用

住宅ローンには結構な費用がかかってきます。

費用は購入時に先払いの為、物件価格+諸費用の合計を用意しなければなりません。

住宅購入を考える際には物件価格だけではなく、住宅ローンの諸費用も考慮する必要があります。

住宅ローンで掛かる主な費用

  1. 融資手数料:住宅ローンの取扱い手数料。3〜5万が多い。担保の設定で別途5千〜5万程かかる場合もある
  2. 保証料:保証会社に保証してもらう分の保証料。保証料を融資手数料に切り替えて金利をさらに引き下げている銀行もある。借入する人の属性や諸費用も借りるかどうかによって借入額100万あたり1万〜4万の単価が決まることが多く、基準通りの借入の場合は100万あたり2万が目安。
  3. 火災保険料:10万〜40万程。地震保険(火災保険に付与でしか加入できない)をつけるか、火災保険の期間をどうするかによって金額は上下する。
  4. 登記費用:抵当権を設定するのにかかる費用。登録免許税という登記する際にかかる税金が借入額の4/1000。他に新規取得の場合所有権移転・保存設定費用や物件調査費、司法書士報酬がかかる。借入金額によるが30万-80万程が多い。
  5. 印紙代:1千万〜5千万以下:2万円、5千万〜1億以下:6万円

銀行によって費用の内容や金額は変わってきます。

これ以外に不動産会社宛てに仲介費用や固定資産税清算金、不動産取得税が別途掛かります。

ちなみに、仲介手数料は売買代金の3%が一般的とされています。

例)5700万の物件を5700万の借入で購入する場合

融資手数料5万円、保証料124万円、火災保険料10万円、登記費用62万円、印紙代6万円

計207万円

他に固定資産税の清算金や管理費の先払い費用あり。

購入時に全部で約300万の費用が掛かる

諸費用まとめ

  1. 銀行と不動産屋に諸費用を支払う必要があり、数百万掛かる
  2. 諸費用は先払いのものがほとんどで、物件価格+諸費用でマイホームを考える

住宅ローンのポイント⑤借入目安

不動産屋さんや銀行は審査基準で借入額の話をします。

でもそれは売る側の気持ちです。商売だから大きい金額のがそりゃいいですよね。

ここでは借入額の審査基準目安と実生活を考えた目安を見てみます。

借入額の目安

借入の目安は審査目線と実生活を考えた目線で変わってきます。

借入可能基準学と借入額の目安表

返済比率:年収(額面)÷(住宅ローン年間返済額+他借入の年間返済額)
年収倍率:借入額÷年収(額面)

もちろん各行のスタンス、市場の変化があり絶対ではないですがが、一般的にはこのような基準となっています。

借入額の目安<審査基準>

審査基準では、返済比率が年収400万以上で35%、400万未満で30%です。

年収倍率はいずれも7倍になります。

返済比率を計算する際の審査金利は銀行によって違いますが1%を目安に計算してください。

返済比率は借入額に審査金利を掛けて年間の返済額を算出、その数値と年収を比較して審査を行います。

例)年収500万 3000万を35年で組む

  1. 月/84,685円=年/1,016,220円返済÷年収5,000,000円=返済比率20.32%
  2. 借入額3000万÷年収500万=年収倍率6倍

基準内

個人情報や他借入に問題がなければ基本的には借入できます。

上記の表はあくまで目安です。

借入額や返済比率が基準値を超える案件は個別案件として審査され、ハードルが高いです。

一方で、他借入や個人情報に問題がなく、安定した職業なら年収倍率の9倍近くまで通るケースもあります。

借入金額に関しては団信の関係もあり、基本的には8000万円が上限です。

銀行や取り扱い保証会社により1億までのところもあります。

実際は手取額から返済するため、借りれる額≠借りるべき適性額であることに注意してください

借入額の目安<実生活考慮>

審査は年収(額面)での審査ですが、実際返していくのは手取り額からです。

表では目安を示しましたが、家計は生活感や家族構成、貯金額や奥さんの働き具合などがあり十人十色です。

なので、自分にあった金額を考えることが大切です。

手取り額と家族構成から借入目安を考える方法はこちらで解説しています。

また、家計のプロ、フィナンシャルプランナーに相談するのも手です。

【FPサーチ】は地域・得意な分野から専門家を絞って検索できるので、良い人がいたら相談するのも手ですね。

借入目安まとめ

  • 審査は返済比率と年収倍率を重視
  • 借りれる額≠借りるべき額に注意
  • 人生で1回の買物、FP相談も検討を!

住宅ローンのポイント⑥借入の仕方

実際の借入の手続きについては各行によってバラバラなため、概要について記載します。

住宅ローンの流れ

住宅ローンは4つのステップで進んでいきます。

  1. 事前審査
  2. 本審査
  3. 住宅ローンの契約
  4. 住宅の決済=引き渡し

順に見ていきます。

STEP
事前審査

事前審査は省略も可能ですが、家の選定が進まないので基本的には最初に行います。

事前審査では借りる人の状況、年収に対する借入額や返済比率など主に返済能力について審査をします。

サラリーマンであればすぐ結果が出ます。

事務処理を考えて2、3日で回答が出るようになっています。

STEP
本審査

事前審査より詳しい書類を提出します。

具体的には物件資料や団信申込、公的所得証明などです。

また、この段階で銀行に不動産の売買契約書や重要事項説明書を提出します。

なので、既に不動産屋さんには手付金を支払っている状態になります。

本審査では購入予定物件の審査や団信加入も含めた総合的な審査を行います。

事前審査から回答が変わることは珍しいですが稀にそのようなケースもあります。

STEP
住宅ローンの契約

住宅ローンの契約では通帳がない場合には通帳の作成をし、契約書類の記入を行います。

実印が必要となるので、作成しておきましょう。

また、銀行によっては印鑑証明が新居の住所である必要があります。

引っ越しはしていなくでも事前に住所変更もできるので、事前に対応しておきましょう。

STEP
住宅ローンの決済=引き渡し

住宅の決済では物件売買の資金移動、鍵の引き渡しや登記書類の受け渡しなどを行います。

売主・買主・不動産仲介・司法書士・銀行の全員が一堂に会する場です。

司法書士に本人確認されるので、免許証と資金移動用に通帳印を持参しましょう。

これを済ませば無事にマイホームを手にすることができます。

本申込前に不動産屋さんに手付金=頭金を払いますが、「審査ダメだったらどうなるの?」って思いませんか?

それは、契約書にローン条項がついていれば問題ありません。

ローン条項とは審査により購入の話が進まなかった場合には手付金を全額返還するという特約です。

手付金は本来、購入をやめる時には全額放棄しなければなりませんが、ローン条項が付いていれば戻ってきます。

基本的には付与されていますが、重要事故説明書の最後の方にあるので確認してから契約しましょう。

必要書類

最近は電子署名OKや、ネットバンクなど申込先によって必要書類が全然違います。

また、借入する人の属性でも書類が変わってくる為、申込先でしっかりと確認してください。

ここでは一般的なものを紹介します。

住宅ローン必要書類

  1. 事前審査時:直近の源泉徴収票物件資料(チラシなど)、本人確認資料(免許証など)、(認印
  2. 本審査時:直近の源泉徴収票、物件資料(チラシなど)、本人確認資料(免許証など)、保険証、物件の重要事項説明書、売買契約書(土地取得、建売住宅、中古物件・マンション売買の場合)、工事請負契約書(注文住宅の場合)、住民票抄本、印鑑証明書、公的所得証明書
  3. 契約時:住民票抄本、印鑑証明書、実印、銀行印
  4. 決済時:実員、銀行印、本人確認書類(免許証など)、自己資金分の資金

事前審査に必要な書類はは覚えておきましょう。

手続きがスムーズです。あとは銀行側が案内してくれます。

必要書類が変わる場合

  • 住替え:現在の自宅の固定資産納税証明書が必要になる
  • 注文住宅:土地購入時と建物資金本申込時→現住所の住民票抄本・印鑑証明書
         建物の契約時→新住所の住民票抄本・印鑑証明書
  • 個人事業主:直近2〜3期分の確定申告書、税務署の所得証明が必要
  • 法人役員:直近2〜3期分の確定申告書・決算書、税務署の所得証明が必要

借入の仕方まとめ

  • 住宅ローンは必要書類がとにかく多い
  • 申込先や借入する人によって必要なものが変わってくる

住宅ローンのポイント6つを抑えて賢い選択を

住宅ローンの基礎を解説しましたが、覚えることが多いですね。

住宅ローンは適当にやってしまうと金利や諸費用で数十万〜数百万変わってきます。

また、返済方法や団信、借入の目安を知らずに借入して返済が大変になってしまうことも多々あります。

せっかくの新居でもお金で揉めて離婚、売却なんて相談もよくあります。

35年の長い付き合いになる借入です。

今まで生きてきたより長い年数になる方も多いんじゃないでしょうか?

そんな長い付き合いなのに適当に選んじゃ後で後悔しそうですよね。

この記事を見てくださった方は関連の記事も用意しているので、住宅ローンについてしっかり考えていただければと思います。

よいマイホームライフを!

おしまい!

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おかきぱん
29歳現役銀行系営業マン。3年連続営業成績TOP3
2020.10.21〜ブログ開始、20代最後に色々奔走中
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