どうもおかきぱん(@okakipanBANKER)です
人生に一度の買い物、マイホーム。
色々見て回ってようやく決めた家をローンのせいで諦めたくないですよね。
この記事を見ている方は審査に通らなかった方、審査が不安な方だと思います。
そこで、今回は現役銀行員が住宅ローン審査におちる理由を説明し、改善方法を解説します。
- 住宅ローンの審査に落ちてしまう理由
- 落ちた理由と改善方法
この記事を見れば、一度諦めかけたマイホームがもう一度検討できるかもしれません。
住宅ローン審査回答が減額だった場合と0回答だった場合2つに分けて見ていきます。
住宅ローン審査で回答が減額だった場合
住宅ローン審査で回答が「申込金額より少ない」の場合の理由を解説します。
5000万で申込んだのに4700万までしかローンが通らなかった！そんな場合は減額回答に当てはまります。
その理由を見ていきましょう。
返済比率が高すぎる
返済比率の審査基準
住宅ローンの審査には基準となる返済比率があります。
返済比率審査の目安
| 年収 | 返済比率 |
|---|---|
| 400万以上 | 35%以内 |
| 400万未満 | 30%以内 |
返済比率とは、年収（額面）÷借入金の年間返済額で求められる数字です。
「借入金」にはマイカーローンなど今回組む住宅ローン以外のものも含まれます。
また、今回組む住宅ローンの金利は銀行によって取り扱いが異なります。
実際に適用する金利で審査したり、審査専用の審査金利があったりマチマチです。
計算する際は仮で「1.0%」で計算しましょう。
最近は低金利のため、返済比率は厳しく見る傾向にあり、基準を超えると減額の可能背が高いです。
なぜなら、これ以上「金利は下がらないけど上がる可能性はある＝返済比率は今後高くなる可能性がある」からです。
なので、上の基準を満たさず減額になった場合は返済比率が問題の可能性があります。
返済比率が高すぎる改善策
返済比率が高くて減額の場合には3通りの改善策が考えられます。
- 他の借入がある場合は返済する
- 年収を上げて審査する
- 配偶者と年収合算する
返済比率は他の借入と合算で審査されます。
マイカーだけではなく、カードローンやキャッシング、リボ払いはありませんか？
それらで特に返済金額の多いものは一括返済することで返済比率を下げることができます。
返せない場合は借換する手法もあります。
マイカーなどディーラーで組んでいる場合は住宅ローン先の銀行に借換をお願いしましょう。
最長期間10年（返済回数120回）で借換できるので随分と返済負担が浮くはずです。
来年の源泉徴収に向けて年収を上げましょう。
・・・それができたら苦労しませんよね
ここでいうのは銀行に保証会社に掛け合ってもらおうということです。
来年昇進昇格や給料が大幅に上がる、奥さんが育休から復帰するなど予定はありませんか？
それらを銀行員に伝えて、意見書を提出してもらうことで結果が良くなることがあります。
預貯金や親が近所、実家が資産家などもプラス材料ですね。
メガバンクだと対応してくれませんが、信金などであれば親身に対応してくれることが多いですよ。
単独で審査をした場合は配偶者の収入合算も視野に入れましょう。
収入合算は基本的に年収の1/2をプラスして審査してくれます。
しかし、配偶者が連帯保証人や連帯債務者にならなければいけない点に注意しましょう。
年収倍率が高すぎる
年収倍率の審査基準
住宅ローンの審査には基準となる年収倍率があります。
年収倍率審査の目安
| 年収倍率 |
|---|
| 7倍 |
年収倍率とは、借入金額÷年収（額面）で求められる数字です。
借入金額には現在借りている他のローンも含まれます。
7倍目安ですが、超えていても通る場合もあります。
その多くの場合は、物件価格のみの借入（諸費用は自己資金）、安定した職業についている場合です。
また、10倍を超えると審査に通ることはほとんどありません。
年収倍率が高すぎる改善策
年収倍率が高くて減額の場合には4通りの改善策が考えられます。
基本的には返済比率の改善策と一緒になります。
- 他の借入がある場合は返済する
- 年収を上げて審査する
- 配偶者と年収合算する
- 諸費用を自己資金対応にする
④の諸費用を自己資金対応にするについて説明します。
①〜③は返済比率の改善策を参照ください。
諸費用も借入に含み、年収倍率が超過している場合は「物件価格までの減額」になる可能性が上がります。
諸費用は社内ローンや親族に援助・借りるなどして、消費者金融以外から調達する方法で対応するしかありません。
また、諸費用分の預貯金があっても住宅ローン控除や今後のことを踏まえて借りておきたい場合は銀行に通帳の写しを提出しましょう。
満額で回答が出る可能性が上がります。
減額だった場合の対策まとめ
- 減額の場合は借入が多いことが原因なことがほとんど
- 物件価格までの借入にして、諸費用は自己資金が効果的
- 諸費用出せない場合は、消費者金融ではなく、社内融資や親族に協力を得よう！
住宅ローン審査で回答が0だった場合
住宅ローン審査で回答が「0円」または「総合的に判断により取り扱い不可」の場合の理由を解説します。
個人情報に問題がある
個人情報の審査
住宅ローン審査の前に必ずCICやJICCに個人情報の取得を行います。
そこで「異動」があった際にはそこで審査終了になります。
要するに、「異動」＝「ブラックリスト」です。
難しい話ですが、保証債務履行や破産手続きが開始された場合も記載されてしまいます。
個人情報は法律上回答することができないため、回答結果は「総合的判断により取り組み不可」と言われます。
よくある異動例
- 携帯の割賦返済が滞っていた
- クレジットカードの返済が引き落ちていなかった
- 奨学金を支払っていなかった
奨学金は前は遅れていても個人情報にはなかなか載らないという話がありましたが、最近は載ってしまうことがあるようです。
クレカ、携帯割賦はすぐに載ってしまうし、当てはまる人が多いです。
個人情報に問題がある場合の改善策
個人情報に問題がある場合の改善策は2つ考えられます。
- 資金移動漏れによる支払遅延であることを証明する
- 個人情報照会をして原因を探る
支払遅延があった時点に別口座に資金があることを証明できれば可決になる可能性があります。
1/10にA銀行で2万円の引落なのに、2千円しか残高が無かった。でもB銀行に10万円の残高があった。
こんな場合です。
この場合は「引落口座の通帳写し、残高のあった口座の通帳写し」を提出しましょう。
異動があっても可決まで行ける場合があります。
団信に加入できなかった
団信の加入
住宅ローンは団信加入が必須になっています。
団信も保険であり、健康告知が必須です。
そこで加入が否決になってしまうと住宅ローン審査で否決になってしまいます。
団信に加入できない場合の改善策
団信に加入できない場合の改善策は1つしかありません。
- フラット35を利用する
団信に加入できない場合は住宅支援機構の「フラット35」という商品を使うしかありません。
全ての銀行で取り扱っているわけではないので、取り扱い銀行に相談しましょう。
全期間固定ですが、金利は1.0%を超えており利息負担は大きくなってしまいます。
勤続年数が少ない
基本要件の審査
サラリーマンは勤続年数が1年以上が審査の基本要件になっています。
また、正社員であること、安定した職業であることも要件の一部です。
芸能人や歩合給、危険現場作業員など収入が不安定であったり、身の危険が高い職業は減額・否決の対象となります。
勤続年数が少ない改善策
勤続年数が少ない場合の改善策は1つしかありません。
- ステップアップの転職であることを証明する
前職の源泉徴収と今の職場の源泉徴収を提出して、同じ業種間の転職であることを証明しましょう。
勤続年数を合算して審査してもらえます。
IT関係のSEやプログラマーの方などは同業種間の転職も多いと思います。
そもそもが安定した職業と見られない可能性もあります。
前職の雇用契約書と現職の雇用契約書を提出し、単価や報酬額が上がっていれば実力を証明することとなり可決になることがあります。
申込理由が不自然
申込理由が不自然な例
住宅ローンは最長35年と長期の取引のため、銀行も長いお付き合いができる人にお金を貸します。
申込理由が不自然な場合で、納得できない場合は0回答になることが多いです。
申込理由が不自然な例
- 勤務先と遠い立地の家を購入する
- 勤務先や新居から銀行が遠い
- やりとりが不自然
- テリトリー外不動産屋からの急な申込
一般常識に照らし合わせて、「おかしいな」と思うことは銀行も当然そう思います。
なぜ上記例が断られるかというと、本人が住まない可能性が高いからです。
一時流行った不動産投資を住宅ローンで借りる手法ですね。
住宅ローンは借りる人が住むことが条件の融資です。
不動産投資の疑いがあるものにはお金を貸してくれません。
申込理由が不自然な場合の改善策
申込理由が不自然な場合の改善方法は1つです。
- 正当な理由を説明する
もし、正当に家を買う場合はその理由を説明しましょう。
転職予定で、その転職先に近い家を買うなどそこに家を買う理由があるはずです。
税金を滞納している
税金の滞納について
住宅ローンをする際に銀行は物件に「抵当権」という権利を設定し、担保を取ります。
支払えなくなった際にこの権利を行使して物件売却、資金回収するためです。
しかし、税金の滞納が抵当権設定前にあると差押えの効力が抵当権より優先します。
つまり、担保の意味がなくなってしまうのです。
なので、税金の延滞中は銀行は絶対にお金を貸しません。
税金を延滞している時の改善策
税金延滞中の改善策は1つしかありません。
- 税金を納める
これしか解決策はありません。
お金を借りて納税もできないので、なんとか資金を作って納税しましょう。
銀行とは取引できない理由がある
反社会勢力、疑義情報先に該当
反社会的勢力やそれに準ずる場合は入口でお断りになります。
銀行は警察と連携しているため、該当のあった際にはその段階でお断りとなります。
若い頃にお小遣い稼ぎで銀行口座を売ってしまったことがある方なども当てはまることがあります。
また、見た目や態度に問題があり、銀行が取引すべきではないと判断した場合も否決になることがあります。
改善策
正直、改善策はありません。
ただ、警察に相談して解除される場合もあるようなので心当たりがある場合は警察に相談知るのがいいかもしれません。
住宅ローン審査が通らない理由まとめ
住宅ローン審査には「可決」・「減額」・「否決」の3種類があります。
今回は「減額」と「否決」の理由と改善方法を解説しました。
「否決」の場合時間がかかることも多く、不動産屋さんも諦めてどうすればいいかわからないですよね。
でも、記載した通り改善できる場合もあるので、諦めずにチャレンジして見ましょう。
希望通りの回答が出なかった場合は、信用金庫やフラット35の利用で回答が変わることも多いです。
審査の通りやすさイメージ
メガバンク ＜ 地方銀行・ネットバンク ＜ 信用金庫 ＜ フラット35
今利用している銀行、不動産屋さんに勧められた銀行で審査するだけでなく、自分で動いてみることも大切です。
審査で可決を勝ち取って素敵なマイホーム生活をお楽しみください！
おしまい！
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